1031 Exchange
Cuando vendes una propiedad de inversión que subió de valor, el impuesto sobre la ganancia y la recuperación de depreciación se llevan una parte grande de tu capital — justo el capital con el que ibas a comprar la siguiente. El intercambio 1031 permite diferir ese impuesto si reinviertes en otra propiedad de inversión siguiendo reglas estrictas. La palabra clave es diferir, no borrar. Y la otra palabra clave es estrictas: aquí los plazos no se negocian, no se extienden y no perdonan.
Las cuatro reglas que lo definen
Propiedad de inversión, no tu casa
Aplica a bienes raíces mantenidos para inversión o para uso en un negocio. Tu residencia principal no califica, y una propiedad comprada para revender rápido tampoco — la intención de mantenerla importa tanto como el papeleo.
Leer la guía →Conoce el programa →Un intermediario calificado, obligatorio
El dinero de la venta NUNCA puede pasar por tus manos ni por tu cuenta. Va directo a un Qualified Intermediary que lo custodia hasta la compra. Si tocas los fondos, aunque sea un día, el intercambio muere y el impuesto se vuelve exigible. Este es el error más común y el más definitivo.
Los dos relojes corren juntos
Desde que cierras la venta tienes 45 días para identificar por escrito la propiedad de reemplazo, y 180 días en total para cerrarla. No son consecutivos: los 45 están DENTRO de los 180. Y son días calendario — fines de semana y feriados incluidos.
Reemplaza valor Y deuda
Para diferir el impuesto completo, la propiedad nueva debe valer igual o más, y debes reemplazar la deuda que traías — con deuda nueva o poniendo efectivo. Si compras algo más barato o con menos préstamo, esa diferencia se vuelve gravable.
Cómo se identifica en los 45 días
La regla de las 3 propiedades
La vía normal: identificas hasta tres propiedades candidatas, sin importar cuánto valgan, y puedes terminar comprando cualquiera de ellas — o varias. Es la que usa casi todo el mundo porque da margen sin complicaciones.
La regla del 200%
Si quieres identificar más de tres, puedes hacerlo mientras el valor total de todas juntas no pase del doble de lo que vendiste. Útil cuando estás persiguiendo varias unidades pequeñas.
La regla del 95%
La válvula de escape si te pasaste de las dos anteriores: sigue siendo válido si terminas adquiriendo al menos el 95% del valor de todo lo que identificaste. Es exigente y rara vez es el plan A.
El proceso, paso a paso
Habla con tu CPA ANTES de listar
Esto es lo primero, no lo último. Tu contador calcula cuánto impuesto estás difiriendo de verdad — ganancia más recuperación de depreciación — y te dice si el 1031 justifica atarte a dos relojes. A veces la respuesta honesta es que no.
Contrata al intermediario antes de cerrar
El Qualified Intermediary tiene que estar contratado y los documentos firmados ANTES de que se cierre la venta. Si cerraste y luego pensaste en el 1031, ya es tarde: no hay forma de rebobinar.
Vendes — y arranca el reloj
El día del cierre de tu propiedad es el día cero. El dinero va al intermediario. Marca en el calendario, ese mismo día, la fecha del día 45 y la del día 180. No confíes en tu memoria para esto.
Identificas por escrito antes del día 45
Por escrito, firmado y entregado al intermediario, con las propiedades descritas sin ambigüedad — dirección o descripción legal. Después del día 45 no se puede cambiar la lista. Ninguna excusa mueve esa fecha.
Consigues el financiamiento a tiempo
Aquí es donde se caen los intercambios que iban bien: encontraste la propiedad pero el préstamo no llega dentro de los 180 días. Empieza el financiamiento en paralelo a la identificación, no después. Un préstamo puente puede salvar el plazo cuando el convencional no alcanza.
Ver el programa →Conoce el programa →Cierras la compra antes del día 180
El intermediario envía los fondos directamente al cierre — tú sigues sin tocarlos. Si sobra dinero o bajaste la deuda, esa parte es boot y tributa. Después, tu CPA reporta el intercambio en la declaración del año.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente el "boot"?
Es todo lo que recibes en el intercambio que no sea propiedad calificada: efectivo que te queda, o una reducción de deuda. Si vendiste con $300,000 de préstamo y compras con $250,000, esos $50,000 de menos deuda son boot aunque nunca viste un dólar. El boot tributa; el resto sigue diferido.
¿Puedo comprar primero y vender después?
Existe — se llama intercambio inverso — pero es bastante más complejo y más caro, porque una entidad separada tiene que sostener el título mientras tanto. Se usa cuando la propiedad de reemplazo es irrepetible y no puedes esperar. Requiere planificación con tu CPA y con el intermediario desde el principio.
¿El impuesto desaparece algún día?
El 1031 difiere, no perdona. Puedes encadenar intercambios durante años y seguir difiriendo, y si vendes en efectivo en algún momento, ahí se paga todo lo acumulado. Existen tratamientos distintos en la planificación patrimonial — pero eso es terreno de tu CPA y tu abogado, no de una guía.
¿Puedo cambiar una casa de renta por un local comercial?
Sí. Dentro de bienes raíces de inversión el criterio de "like-kind" es amplio: una casa de renta por un local, por un terreno, por un edificio de unidades. Lo que importa es que ambas sean propiedades mantenidas para inversión o negocio, no que se parezcan entre sí.
Ver el programa →¿Puedo mudarme después a la propiedad nueva?
Convertir una propiedad de intercambio en residencia principal es posible pero está reglamentado, y hacerlo demasiado pronto pone en duda que la hayas adquirido con intención de inversión. Si es tu plan, dilo desde el día uno y estructúralo con tu CPA — improvisarlo después es como se pierden los intercambios ya hechos.
¿Puedo hacerlo a nombre de mi LLC?
Sí, pero con una regla que sorprende a mucha gente: quien vende y quien compra deben ser el mismo contribuyente. Si vendiste a título personal, no puedes comprar a nombre de una LLC de varios socios sin analizarlo antes. Las LLC de un solo miembro suelen tratarse distinto — confírmalo con tu CPA ANTES de firmar nada.
Leer la guía →¿Tienes un 1031 con el reloj corriendo?
El financiamiento es donde se caen los intercambios. Te decimos qué se puede cerrar dentro de tus 180 días y armamos la estructura — trabajando junto a tu CPA, no en su lugar.
Hablar con un asesor →⚠️ Contenido educativo — NO es asesoría fiscal ni legal. El intercambio 1031 es una operación fiscal regulada por el IRS: los requisitos, plazos y excepciones son estrictos y sus consecuencias son definitivas. Consulta OBLIGATORIAMENTE con tu CPA y tu asesor legal antes de vender, y contrata un Qualified Intermediary antes del cierre. Primus Mortgage financia la operación; no prepara ni supervisa el intercambio.
