Down Payment Assistance
La razón #1 por la que la gente cree que no puede comprar casa es la entrada — y es también el mito peor contado del mercado. No necesitas el 20%: hay préstamos desde 3% y 3.5% de down, programas con 0% de entrada, y Florida tiene un programa estatal — Hometown Heroes — que presta hasta $35,000 para tu down payment y costos de cierre en una segunda hipoteca al 0% de interés y sin pago mensual. El problema real no es calificar: es que los fondos vuelan y la mayoría se entera cuando ya se acabaron. Esta guía te deja listo para el próximo tren.
Los mitos del down payment
El mito del 20%
El 20% evita el PMI, pero NO es requisito para comprar. Conventional acepta desde 3% de entrada y FHA desde 3.5%. El comprador primerizo típico en EE.UU. pone bastante menos del 20% — esperar a juntarlo puede costarte años de plusvalía.
Leer la guía →Qué es un DPA
Down Payment Assistance: dinero de un programa estatal, de condado o de agencia que cubre parte de tu entrada y costos de cierre. Viene en tres sabores: grants (regalo), segundas hipotecas diferidas (como Hometown Heroes) y préstamos perdonables si te quedas X años en la casa.
Gift funds: la ayuda de la familia
FHA y Conventional permiten que la entrada venga total o parcialmente regalada por un familiar. Se documenta con una gift letter y el rastro del dinero — nada de efectivo por debajo de la mesa. Bien documentado, es de las rutas más usadas por compradores primerizos.
Seller credits para el cierre
En el mercado actual de Florida, con más inventario y más días en el mercado, es negociable que el vendedor aporte a tus costos de cierre (hasta 3–6% según el programa). No es down payment, pero libera tu efectivo justamente para la entrada.
Leer la guía →Entrada ≠ costos de cierre
Son dos cuentas distintas: la entrada es tu parte del precio; los costos de cierre (título, originación, prepaids de seguro e impuestos) son el trámite. Presupuesta ambos — la buena noticia: Hometown Heroes y varios DPA pueden aplicarse a los dos.
Leer la guía →El crédito manda
Casi todos los DPA piden un score mínimo (Hometown Heroes: 640). Si estás a 20 puntos del umbral, trabajar el crédito 60–90 días antes puede valer literalmente $35,000. Nuestra guía de crédito te enseña exactamente cómo.
Leer la guía →Hometown Heroes, paso a paso
Entiende qué es (y qué no es)
Florida Hometown Heroes presta el 5% del monto de tu primera hipoteca — mínimo $10,000, máximo $35,000 — para entrada y costos de cierre, como segunda hipoteca al 0% de interés, sin pago mensual y a 30 años. No es un regalo: se paga al vender, refinanciar o terminar de pagar la primera hipoteca. Mientras vivas ahí, no cuesta nada al mes.
Verifica si calificas
Las bases del ciclo actual: trabajar a tiempo completo para un empleador de Florida, ser comprador primerizo (sin casa propia en los últimos 3 años; los veteranos están exentos de esa regla), score mínimo 640, comprar residencia principal en Florida y estar bajo el límite de ingreso de tu condado (en la mayoría ronda los $148,000). El programa nació para maestros, policías y enfermeros y se amplió — pero las reglas se ajustan en cada ciclo: confírmalas antes de contar el dinero.
Entiende la carrera por los fondos
El dinero es por orden de llegada y se acaba. El ciclo 2026 abrió el 13 de julio con $50 millones — ciclos anteriores se han agotado en semanas o pocos meses, con demanda siempre mayor que el fondo. Traducción: cuando abre la ventana, ganan los que ya tenían TODO listo.
Pre-aprobación ANTES de la ventana
El programa solo se accede a través de lenders participantes — no le aplicas al estado directamente. El movimiento correcto: pre-aprobarte con anticipación, con ingresos, crédito y documentos verificados, para que tu lender pueda reservar los fondos del programa en cuanto haya disponibilidad. Una pre-aprobación toma 24–48 horas; encontrar casa toma más — empieza por la pre-aprobación.
Elige la primera hipoteca que lo acompaña
Hometown Heroes no es un préstamo suelto: viaja pegado a una primera hipoteca del programa — FHA, VA, USDA o Conventional. La combinación correcta depende de tu perfil: FHA perdona más el crédito, VA y USDA pueden ir a 0% de entrada, Conventional evita el MIP de por vida. Ese match es exactamente el trabajo de tu asesor.
Ver el programa →Conoce el programa →Del contrato al cierre
Con fondos reservados, el proceso es el de cualquier compra: contrato, tasación, underwriting y cierre — con la segunda hipoteca del programa firmándose junto a la primera. En el Closing Disclosure verás la ayuda aplicada a tu entrada y costos. Desde ahí, tu pago mensual es solo el de la primera hipoteca.
Si Hometown Heroes no está disponible: plan B
Florida Housing tiene otras segundas hipotecas (como FL Assist, hasta $10,000 diferidos), muchos condados tienen programas SHIP locales, y siempre existen las rutas sin DPA: FHA 3.5%, Conventional 3%, gift funds y seller credits. Que se haya agotado UN fondo no significa que se agotó tu compra.
Las rutas de entrada baja, comparadas
FHA — 3.5% de entrada
El caballo de batalla del comprador primerizo: 3.5% de entrada desde 580 de score, criterios flexibles y acepta gift funds. Es también la primera hipoteca más común debajo de Hometown Heroes.
Ver el programa →Conoce el programa →VA — 0% para militares y veteranos
Si serviste, es difícil de superar: 0% de entrada, sin PMI mensual y límites generosos. Combinado con Hometown Heroes (los veteranos además no necesitan ser primerizos), la barrera de efectivo prácticamente desaparece.
Ver el programa →Conoce el programa →USDA — 0% en zonas elegibles
Cero entrada en zonas rurales y suburbanas elegibles — y en Florida Central hay más mapa elegible del que la gente imagina, a minutos de Orlando. Tiene límites de ingreso propios: se verifica dirección por dirección.
Ver el programa →Conventional — desde 3%
Con buen crédito, Conventional entra desde 3% de down para primerizos, y su PMI se cancela al llegar al 20% de equity — a diferencia del MIP de FHA. Con score alto, suele ser la ruta más barata a largo plazo.
Ver el programa →Preguntas frecuentes
¿El dinero de Hometown Heroes es un regalo?
No — es una segunda hipoteca diferida: 0% de interés, sin pago mensual, pero se repaga completa al vender la casa, refinanciar la primera hipoteca o terminar de pagarla. La ventaja real es que no infla tu pago mensual ni te cobra interés mientras vives ahí. Los grants (regalo puro) existen en otros programas, normalmente por montos menores.
¿Tengo que ser policía, maestro o enfermero?
Así nació el programa, pero se amplió: en los ciclos recientes la clave es trabajar a tiempo completo para un empleador con base en Florida y cumplir el límite de ingreso del condado — la ocupación específica dejó de ser el filtro principal. Como cada ciclo ajusta reglas y la información vieja abunda en internet, confírmalo con un lender participante antes de descartarte solo.
¿Qué significa "comprador primerizo"? Tuve casa hace años
Para estos programas, primerizo significa no haber tenido participación en una residencia principal en los últimos 3 años — no "nunca en la vida". Si vendiste hace 4 años, cuentas como primerizo otra vez. Y los veteranos están exentos del requisito por completo en Hometown Heroes.
¿Y si los fondos ya se agotaron este año?
Pasa casi todos los ciclos — la demanda siempre supera el fondo. El plan correcto: dejar tu pre-aprobación y documentos listos para el siguiente ciclo, y mientras tanto evaluar el plan B (FL Assist, programas SHIP de tu condado, FHA con gift funds, seller credits). Muchos clientes terminan comprando ANTES de que reabra el programa porque descubren que no lo necesitaban.
¿La segunda hipoteca afecta cuánto califico?
Al no tener pago mensual, la segunda de Hometown Heroes no suma a tu DTI mensual — tu calificación la manda el pago de la primera hipoteca (principal, interés, impuestos, seguro y HOA si aplica). Eso sí: es un gravamen real sobre la casa y aparecerá en cualquier venta o refinanciamiento futuro.
¿Puedo combinar la ayuda con una casa nueva de constructora?
Sí, mientras la vivienda y el precio cumplan las reglas del programa. De hecho, en Florida Central los incentivos de constructora (contribuciones a costos de cierre) más un DPA pueden reducir tu efectivo necesario a niveles mínimos. La clave es que el lender coordine ambos beneficios desde el inicio del contrato.
Leer la guía →Los fondos vuelan. Tu pre-aprobación no debería
Te decimos en una llamada si calificas para Hometown Heroes u otro DPA, qué primera hipoteca te conviene y cuánto efectivo necesitas de verdad — y dejamos tu pre-aprobación lista en 24–48 horas para cuando haya fondos.
Hablar con un asesor →Contenido educativo — no constituye asesoría financiera ni una oferta de crédito. Hometown Heroes y los demás programas de asistencia son de Florida Housing y de agencias públicas: montos, límites de ingreso, requisitos y disponibilidad de fondos cambian por ciclo y por condado; verifica las reglas vigentes con un lender participante. Toda aprobación depende de underwriting.
