Buy Before You Sell
¿Quieres comprar tu próxima casa pero todavía no has vendido la actual? Con esta estrategia puedes usar el equity de tu propiedad, eliminar la contingencia de venta y presentar una oferta mucho más fuerte — sin mudarte dos veces ni vender bajo presión.
Qué es
Es un programa que te permite usar parte del valor de tu casa actual — la que vas a vender — para comprar la próxima sin depender de vender primero. Un préstamo puente te puede dar acceso a hasta el 90% del valor de tu residencia saliente, sujeto a aprobación y requisitos del programa.
Pero el verdadero valor no es solo el préstamo puente: es que puedes presentar una oferta sin contingencia de venta ("subject to sale of current home") y competir de tú a tú frente a otros compradores. Y si tu casa no se vende en 120 días, el programa contempla una garantía que protege tu equity para que no tengas que malvender.
Necesitas vender para comprar. Tu down payment y fondos de cierre están atrapados en el equity de tu casa actual.
Tu oferta se ve débil. Los sellers prefieren ofertas limpias, sin condición de venta de otra propiedad.
El DTI no te da. El lender cuenta dos hipotecas en tu cálculo de deuda y no calificas.
No quieres mudarte dos veces ni vender apurado. Prefieres vender tu casa vacía, limpia y staged — al mejor precio.
Cómo funciona
Aprobación de tu casa actual
Se evalúa la propiedad que vas a vender (la "departing residence"). La aprobación estimada llega en 24 a 48 horas.
Compra sin contingencia
Buscas tu nueva casa y presentas una oferta libre de contingencia de venta, con el préstamo puente como respaldo. Tu oferta compite como la de un comprador en cash-strong.
Cierras tu nueva casa
Cierras y te mudas una sola vez. El equity desbloqueado puede cubrir down payment, gastos de cierre, deudas, buy-down de tasa o ayudarte a evitar PMI.
Vendes con calma — y protegido
Tu casa anterior se lista vacía, limpia y staged — como mejor se vende. Si no se vende en 120 días, la garantía del programa contempla la compra de la propiedad por un monto suficiente para cubrir tu hipoteca y el préstamo puente, se relista con tu mismo agente, y tú conservas la posibilidad de recibir tu equity neto cuando finalmente se venda.
Dos maneras de usarlo
Con préstamo puente
Para quien necesita liberar el equity de su casa actual para la compra. Acceso a hasta el 90% del valor de la residencia saliente.
- Down payment y cierre sin esperar la venta.
- Oferta sin contingencia de venta.
- En escenarios elegibles, ayuda a mejorar el DTI.
Costo del programa: 2.4% del precio de venta de tu casa actual (mínimo $9,000), pagadero al venderse. En una venta de $500,000 serían $12,000 — a comparar contra el costo real de no usarlo: perder la casa que quieres, vender apurado o mudarte dos veces.
Sin préstamo puente
Para quien ya tiene el cash para cerrar, pero no califica porque el lender cuenta dos hipotecas en su DTI.
- Una oferta garantizada se coloca sobre tu propiedad actual.
- Tu hipoteca actual puede omitirse del cálculo del DTI.
- También eliminas la contingencia de venta.
Costo del programa: 1% (mínimo $5,000). La opción más económica para compradores con fondos suficientes que no califican cargando dos hipotecas a la vez.
¿Es para ti?
- Tienes buen equity y quieres comprar otra casa sin vender primero.
- Tu oferta pierde fuerza por la contingencia de venta en un mercado competitivo.
- No quieres mudarte dos veces ni vender bajo presión.
- Compras new construction y necesitas más tiempo para vender.
- Tu comprador anterior se cayó y necesitas mantener viva la compra nueva.
- Quieres usar equity para cierre, deudas, buy-down o evitar PMI.
- Solo residencia principal — no inversión, no second homes, no propiedades con tenants.
- No permite FHA ni VA en la compra de la casa nueva.
- La propiedad debe ser vendible: buena condición, precio realista, sin defectos mayores.
- Tiene costos y requisitos estrictos — no es dinero gratis ni compra sin riesgo.
- El mercado sigue mandando: la garantía ayuda, pero el precio final depende del mercado.
Requisitos de la propiedad
- Residencia principal: single-family, townhome o condo (HOA/condo pueden requerir aprobación adicional).
- Mínimo 750 ft², al menos 1 habitación y 1 baño.
- Menos de 5 acres, acceso a vías públicas y utilidades, zoning residencial.
- Sin short-sale, pre-foreclosure, foreclosure ni bankruptcy activos.
- Sin renovaciones activas ni defectos mayores (foundation, techo, plomería, eléctrico, HVAC…).
- Días esperados en mercado menores a 90; no listada 150+ días en el último año.
- No leasehold, no life estates; solar liens/leases pueden afectar el monto disponible.
- Propiedades en trust requieren revisión del trust agreement.
Este programa es una estrategia financiera con costos y condiciones — no un producto para todo el mundo. El cliente ideal tiene buena propiedad, buen equity e intención real de mudarse. Mi trabajo es decirte con números si tiene sentido para tu caso… o si no lo tiene.
¿Tiene sentido para tu caso?
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